رخصة البناء ورخصة التجزئة ورخصة السكن: الترتيب الصحيح في المغرب
الخلط بين هذه الرخص الإدارية الثلاث من أكثر الأخطاء كلفة في البناء. إليك الفرق بينها، ومتى تحصل على كل واحدة منها، والمخاطر في حالة إغفالها.
نشر في 10 أبريل 2026 · آخر تحديث في 9 أكتوبر 2026 · روجع على ضوء النصوص الرسمية في 9 أكتوبر 2026 · من إعداد Multi Service de Marrakech Junior
1. رخصة التجزئة: قبل شراء البقعة
إذا كنت تشتري بقعة أرضية داخل تجزئة، فتحقق من أن المنعش العقاري حاصل فعلا على رخصة التجزئة التي تسلمها الجماعة. فبدونها تكون التجزئة غير قانونية، ولا يمكن للبقع المبيعة الحصول على رخصة البناء.
تحدد رخصة التجزئة قواعد التعمير المطبقة على بقعتك: المساحة الدنيا، ومعامل شغل الأرض (COS)، ومعامل استعمال الأرض (CUS)، والعلو الأقصى، ومسافات التراجع. وهذه القواعد هي التي تحدد ما يمكنك بناؤه.
2. رخصة البناء: قبل أول ضربة معول
رخصة البناء إجبارية لكل بناء جديد أو توسعة أو تعلية أو تغيير في الواجهة. وتسلمها الجماعة بناء على ملف يتضمن التصاميم المعمارية، وتصميم الموقع، وتصميم الكتلة، ومذكرة الحسابات الإنشائية.
في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها والمناطق ذات الصبغة الخاصة، يعد اللجوء إلى مهندس معماري مقيد في جدول الهيئة وإلى مهندسين مختصين إجباريا، وهو شرط للحصول على الرخصة (القانون رقم 12.90، المواد من 50 إلى 53)؛ أما بالنسبة للبنايات الصغيرة التي لا تتجاوز مساحة طوابقها 150 م²، فلا يكون المهندس المعماري إجباريا إلا في مرحلة التصميم (المادة 54). وليس هذا إجراء شكليا: فالمهندس المعماري يتحمل مسؤوليته المهنية عن مطابقة التصاميم لقواعد التعمير ولمعايير البناء.
3. مدة الصلاحية ومخاطر انقضائها
رخصة البناء ليست أبدية: فهي تعتبر لاغية إذا لم تبدأ أشغال الأساسات داخل أجل سنة من تاريخ تسليمها (القانون رقم 12.90، المادة 49). ويجب حينئذ إيداع طلب جديد يُدرس وفق القواعد الجاري بها العمل في ذلك الوقت.
يجهل كثير من الملاك أن شروط التعمير قد تكون تغيرت بين الرخصة الأولى والإيداع الجديد، وأنه يجب كذلك التصريح بالورش لدى الجماعة عند افتتاحه وعند انتهائه، مع وضع لوحة الورش ومسك دفتر الورش من طرف المهندس المعماري (القانون رقم 12.90، المادتان 54-1 و54-2).
4. رخصة السكن: بعد انتهاء الأشغال
بعد انتهاء الأشغال، يجب على المالك أن يودع تصريحا بانتهاء الأشغال وأن يطلب رخصة السكن، أو شهادة المطابقة بالنسبة للبنايات غير المعدة للسكن (القانون رقم 12.90، المادة 55). وتثبت هذه الوثيقة أن البناء المنجز مطابق للرخصة الممنوحة. وتسلم بعد معاينة الأشغال، أو بناء على إشهاد المهندس المعماري الذي أدار الأشغال؛ وإذا لم تجب الجماعة داخل أجل شهر، يمكن للمالك أن يلجأ إلى السلطة المحلية.
ودون رخصة السكن، يعد شغل البناء مخالفة (غرامة من 2000 إلى 10000 درهم، ومن 10000 إلى 100000 درهم إذا تم كراء العقار أو بيعه، المادة 75)، ويرفض الموزعون عمليا الربط النهائي بالشبكات، ويصبح البيع أو الإرث أكثر تعقيدا.
5. العقوبات في حالة عدم المطابقة
أعاد القانون رقم 66.12 صياغة العقوبات الواردة في القانون رقم 12.90: البناء دون رخصة، من 10000 إلى 100000 درهم؛ وعدم احترام الرخصة (العلو، المساحة، تموضع البناء)، من 10000 إلى 50000 درهم، ومن 50000 إلى 100000 درهم مع إمكانية الحبس عن إضافة طابق؛ وتغيير الواجهة دون ترخيص، من 2000 إلى 20000 درهم؛ وتضاعف الغرامات في حالة العود (المواد من 71 إلى 80). ويأمر المراقب بالإيقاف الفوري للأشغال، ويمكن للسلطة المحلية أن تهدم تلقائيا البناء المقام دون رخصة، وتأمر المحكمة بالهدم أو بالمطابقة على نفقة المخالف، حتى لو كان البناء مسكونا منذ سنوات.
تسوية الوضعية لاحقا ممكنة في بعض الحالات، بواسطة رخصة تسوية تمنح بعد رأي الوكالة الحضرية (المادة 40)، لكنها مكلفة وغير مضمونة ولا تمحو المتابعات. والوقاية دائما أفضل من التسوية.
خلاصة
ترافق شركة Multi Service de Marrakech Junior زبناءها في قراءة وثائق التعمير والتحقق من مطابقة المشروع قبل انطلاق الأشغال. وننسق مع المهندس المعماري حتى يتم الحصول على الرخصة قبل أول ضربة معول.
المصادر والنصوص المرجعية
- القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (الظهير الشريف رقم 1.92.31 الصادر في 17 يونيو 1992)، المواد من 40 إلى 58، كما وقع تغييره بالقانون رقم 66.12
- القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات
- القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء (الظهير الشريف رقم 1.16.124 الصادر في 25 غشت 2016، الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016)
- منصة رخص (Rokhas)
الاستشهاد بهذا الدليل
هل تنقلون هذا الدليل إلى موقعكم أو إلى منتدى أو جمعية أو وثيقة؟ نرجو ذكر المصدر مع رابط إلى الصفحة الأصلية.
«رخصة البناء ورخصة التجزئة ورخصة السكن: الترتيب الصحيح في المغرب»، Multi Service de Marrakech Junior، آخر تحديث في 9 أكتوبر 2026. https://mmj.ma/ar/blog/autorisations-construction-maroc
يقدم هذا المقال لأغراض إخبارية عامة ولا يغني عن استشارة محام أو موثق أو مهندس معماري. النصوص القانونية تتغير: تحققوا من صيغتها السارية المفعول بالنسبة لوضعيتكم.
